“¡No se resiste más un dólar a $ 39!”. Con esa queja a flor de piel, algunos desarrolladores inmobiliarios decidieron no lanzar nuevos proyectos y esperar a que aclare el panorama de cómo evolucionarán sus costos medidos en esa moneda, que hoy están “apretando” los márgenes del negocio.
Mientras tanto, para proteger la rentabilidad prevista de los proyectos de vivienda que ya se están construyendo, varios optaron por subir los precios de lista, gradualmente. La estrategia comercial en otros casos es cambiar la forma de comercialización adoptando, por ejemplo, un “esquema bimonetario”, aceptando una primera entrega en dólares y estableciendo hacia adelante pagos en unidades indexadas (UI) a la inflación, según dijeron a Búsqueda empresarios y dirigentes de gremiales del sector, y surge de análisis especializados.
“Tenemos siete desarrollos para lanzar y estamos esperando para ver el mejor momento, por la inflación en dólares. Estamos adecuando la velocidad de lanzamiento para tener mejores condiciones y estabilidad respecto a los costos”, informó Marcos Taranto, presidente de la constructora Stiler y del Grupo Avax. Agregó que la inversión que tiene en stand by ronda los US$ 75 millones. “Se termina lo que está en curso y se espera por el resto”, señaló.
Alegó que Uruguay está “muy caro medido en dólares”, lo que, a su juicio, obedece a “un error estratégico” del Banco Central. El precio del dólar bajo “está dañando” al sector productivo, a la economía real y, además, no consigue el objetivo de contener la inflación. Por eso, según Taranto, “la economía real clama por un tipo de cambio más alto”.
“La rentabilidad se está apretando y eso es lo que termina trancando la economía real y el empleo”, reclamó ese empresario.
“El dólar juega un rol determinante, más cuando muchos costos del sector son en pesos y al alza”, explicó por su parte el director ejecutivo de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu), Aníbal Durán. Añadió que otro aspecto fundamental es que a fines de marzo del 2023 vence el convenio colectivo de la industria, por lo que “muchos promotores normalmente esperan” a conocer qué ajuste salarial surge del nuevo acuerdo “para empezar de inmediato” los proyectos “o tomarse un tiempo más”.
Señaló que si bien la demanda en esta época del año baja algo, “ha sido un muy buen año” y hubo operaciones de “chilenos que están viniendo y de argentinos que continúan haciéndolo, además de brasileños de Río Grande del Sur”.
Para Durán, las expectativas generales del sector “son buenas en la medida que el dólar no pierda más valor, ya que no hay cultura de vender en UI”, si bien existen operaciones en esa unidad.
Estrategias
El director ejecutivo de Appcu sostuvo que los precios de los inmuebles en términos generales se mantienen, aunque el costo de construir es elevado.
“Los promotores están preocupados y hoy están haciendo ofertas de proyectos a estrenar”, indicó Wilder Ananikian, director de Ananikian Negocios Inmobiliarios. Apuntó que el dólar está incidiendo y que hay varios proyectos que “están a la espera de cómo evoluciona” su cotización.
Pero ese empresario también habló de ajustes al alza de precios de proyectos que están en construcción porque “no tienen más remedio”, dado el aumento de los costos medidos en dólares.
Ante esa diversidad de situaciones, opinó que el mercado “se enrareció” e ilustró: “Todavía se está surfeando para ver cómo termina el año”.
“Lamentablemente, la herramienta que tenemos es subir sistemáticamente la lista de precios para reflejar los verdaderos costos de la construcción. Entre la suba de la inflación y el alza internacional de los insumos, además de la baja del tipo de cambio, hay una brecha de 25%. Eso debería haber subido (los precios), pero el problema es que el mercado todavía no lo valida. Entonces se vienen ajustando suavemente, porque el mercado no tolera otra cosa”, resumió Taranto.
El proyecto Cosmos, que comenzó a construirse en febrero, ajustó los precios en casi 5% para las viviendas y 10% para las cocheras, por la “necesidad” de adecuar el valor de venta al mercado y a la “coyuntura económica actual signada por la apreciación del peso uruguayo”, señaló la calificadora de riesgo Care en un reciente informe de actualización de la nota de los títulos mixtos del fideicomiso financiero Platinum (actualmente, Cosmos). Ese emprendimiento prevé tres edificios destinados a viviendas, oficinas, locales comerciales y estacionamiento, en la zona del Puerto del Buceo.
En su reporte, la agencia informó que el administrador del fideicomiso aprobó un cambio en la forma de pago de las unidades comercializadas, pasando a un “esquema bimonetario”, que establece un 30% del pago en dólares por la seña y compromiso y 70% en UI por avance de obra y ocupación. Eso, apunta Care, es para “mitigar el efecto cambiario en flujo de fondos” y en particular en el costo de construcción. “Dado que la moneda funcional del fideicomiso es el dólar y que los precios estaban nominados en esa moneda, la coyuntura tensiona los márgenes y genera un descalce respecto a los costos constructivos”, argumentó.
Desde Appcu, Durán apuntó que los promotores “no cambian las reglas de juego” y “normalmente mantienen los precios, ni que hablar con contrato firmado”. Sí indicó que la “mixtura” de moneda ocurre, aunque “no es una constante”.
Otro informe de Care, en este caso del fideicomiso financiero Casasuru de desarrollo de viviendas de interés social, señaló que como el ratio entre dólares y UI cayó 15% entre enero y fines de octubre el precio de los inmuebles en la moneda estadounidense debería ajustarse al alza para “mantener mínimamente la rentabilidad” planificada antes. “Sin embargo —añadió—, el mercado no se ajusta de manera automática a estas variaciones, por lo que los márgenes del desarrollador se ven afectados”.
Crecimiento y “escenario mixto”.
En los últimos años se revitalizó la inversión privada en vivienda a impulso de un marco normativo de promoción de proyectos para compra y alquiler, además de exoneraciones a desarrollos de gran dimensión económica.
Luego de la paralización que se registró en buena parte del 2020 —por la pandemia de Covid—, el sector inmobiliario tuvo una evolución “positiva”, evaluó Care.
Analizó que la debilidad del dólar configuró un “escenario mixto” para la demanda. Por un lado, pautó un marco propicio para la compraventa de inmuebles porque permitió recuperar parcialmente el poder adquisitivo de las familias medido en moneda extranjera. Y por otro, tensionó el negocio de los desarrolladores.
Evaluó que la cantidad de operaciones nuevas y el monto están “más de un 10% por encima de su nivel previo a la pandemia”.
Según la última información disponible del Instituto Nacional de Estadística, en los primeros siete meses del año hubo un incremento de 17% en las compraventas a nivel del país respecto al mismo período del 2021. En Montevideo el incremento fue mayor (28%).
No obstante, la calificadora advirtió que algunos factores podrían afectar esta evolución positiva. Se refirió al poder adquisitivo de los hogares, que no recuperó el nivel previo a la pandemia y evidenció un “estancamiento” en los últimos meses por el comportamiento del mercado laboral y del salario real. Eso, indicó, pauta “algunas interrogantes sobre el dinamismo futuro” del mercado inmobiliario.
