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El coronavirus “frenó del todo” la compraventa de inmuebles, que ya venía enlentecida por el enfriamiento de la economía, la menor inversión de argentinos, las restricciones regulatorias y —últimamente— por el aumento del precio del dólar. Además, ahora el mercado de alquileres —que se mantenía dinámico aunque con precios estables o ajustándose a la baja para retener a los inquilinos— está siendo “golpeado” a consecuencia del impacto en los ingresos de las empresas y familias por la emergencia sanitaria. Y para cuando la pandemia del Covid-19 esté controlada, se espera que estos negocios empiecen a moverse pero sobre la base de precios menores a los actuales.
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Ese panorama surge de las consultas realizadas por Búsqueda a operadores inmobiliarios, otro sector que en su mayoría cerró sus puertas por el Covid-19 (aunque algunos volvieron a la actividad, junto con la industria de la construcción, el lunes 13) y tuvo que enviar al personal al “seguro de paro” si bien varios siguen asesorando por teléfono y vía digital.
La reactivación de la construcción es, para la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), una buena noticia, dijo a Búsqueda el presidente de la gremial, Wilder Ananikian. Por un lado, porque se reintegran unos 100.000 trabajadores, entre personal directo e indirecto, que a menudo son inquilinos y estarán en mejores condiciones para pagar sus alquileres. Por otro, porque luego de la “salida” del coronavirus el país quedará “muy bien posicionado” en la región para atraer inversión en ladrillos, debido a los cambios que el Poder Ejecutivo aprobó para el régimen de estímulos fiscales para la construcción de viviendas y los que estudia para incentivar las grandes obras.
Sin embargo, el índice que elabora el Centro de Estudios Económicos de la Industria de la Construcción (Ceeic) para anticipar la evolución del nivel de actividad del sector pronostica que en 2020 seguirá en recesión, que ya lleva cinco años. Por ejemplo, en enero-marzo la importación de maquinarias y equipos para este rubro totalizó US$ 32 millones, una caída de 30%; se acumularon así tres trimestres consecutivos de caída interanual.
Según la encuesta de expectativas realizada por el Ceeic, los empresarios de la construcción esperan una mejora en la actividad de su rubro. Eso podría estar relacionado con las obras bajo el régimen de participación público-privada y las vinculadas a la nueva planta de UPM en Pueblo Centenario (Durazno).
Alquileres
“Algún (nuevo) arrendamiento se está haciendo”, informó el presidente de la CIU, que además dirige Ananikian Negocios Inmobiliarios.
“Hay muy poquitos nuevos contratos; el mercado de alquiler no está parado completamente”, coincidió otro operador, vinculado a la Asociación de Administradores de Propiedades Inmuebles. Reconoció que algunos de sus colegas “no tienen ninguna operación”.
Además, dijo que por el momento “no se detecta que haya una corrida de inquilinos por no poder pagar hacia otras soluciones más económicas, o que se arreglen con algún familiar, como sucedió en el 2002”. Es que los trabajadores que alquilan su vivienda y que tuvieron problemas de empleo en la segunda quincena de marzo llegaron a cobrar casi todo el mes, pero “hay que ver qué sucede en mayo, que vamos a sufrir más el impacto”, apuntó esa fuente.
Por el lado de los propietarios, entre aquellos que tienen varias viviendas la “gran mayoría” abrieron “un poco el criterio” para estudiar cada caso y aceptar pagos parciales, realizar rebajas o bien postergar el cobro para más adelante. En esos casos, están pidiendo al inquilino algún comprobante de liquidación de haberes o cobro de subsidio porque “hubo gente que quiso aprovecharse” de la situación.
También está habiendo ese tipo de contemplaciones en el caso de los contratos de alquiler de locales comerciales. “Había muchos que arrastraban una situación económica muy justa y esto terminará cerrándolos”, indicó ese operador. A su entender, eso “sin duda va a pegar un golpe a los precios” de los arrendamientos en general. “Habrá apartamentos que quedarán vacíos porque muchas empresas que optaron por el teletrabajo se van a dar cuenta de que no les sirve pagar US$ 5.000 por su oficina. (…) Cuando empiecen a vaciarse, los precios van a tener que bajar para volver a lograr interesados en arrendar”, razonó.
Ananikian informó que las inmobiliarias han recomendado trasladar por escrito a los inquilinos la quita por la emergencia sanitaria y económica, para llegar a un acuerdo que puede ir desde el 25% en el sector residencial y desde el 50% en el rubro comercial. “Hay alquileres que se salvan, el de las grandes empresas que siguen trabajando y el de las oficinas diplomáticas”, apuntó.
Agregó además que se avanza en un acuerdo con la red de cobranzas Abitab para digitalizar la firma de documentos de alquiler, de forma gratuita para el inquilino en cualquier lugar del país, para agilizar y facilitar estos negocios.
Andrés Pugliese, socio de Alto Panorama, indicó que también se está recomendando bajar —de 15% a 20%— los precios de venta y arrendamiento de edificios logísticos e industriales para “dinamizar rápidamente” el mercado y competir en mejores condiciones con otras alternativas. Señaló que hay empresas argentinas con interés en adquirir compañías e instalarse en Uruguay que estarán atentas a las oportunidades que surjan en el sector.
En cuanto a las oficinas, Pugliese estimó que el ajuste deberá ser bastante mayor. La situación “va a obligar” al propietario a “renegociar contratos y condiciones” celebrados en el segundo semestre de 2019 y principios de 2020. Evaluó que también se dará una readecuación de los co-work para arrendar espacios por temporada o por hora.
Compraventas
“Prácticamente nada. Se firma algún negocio —cuándo y cómo se puede— pero que se había concertado antes de la llegada del Covid-19”. Así resumió Ananikian el estado actual del mercado de compraventas.
“Hoy no hay actividad”, complementó Ignacio Albanell, socio de Meikle Bienes Raíces, cuya cartera de negocios se concentra en Carrasco, Buceo y Punta Carretas. “El virus frenó del todo (los negocios). De hecho, recién ahora, con el retorno de la construcción, abrimos con la cuarta parte del personal”. Indicó que incluso “se cayeron” varias transacciones que ya tenían firmado un boleto de reserva porque varias empresas y clientes tuvieron una afectación importante en sus ingresos.
En perspectiva, Albanell proyecta que también pueda darse una caída de los valores de venta cuando la situación comience a normalizarse. “Si hay un ajuste de 15% o 20% en los precios de venta, la salida de la crisis va a ser rápida” en el segmento en el que trabajan —donde las operaciones promedio rondan el medio millón de dólares— “porque moneda hay”, añadió.
