Con la vacancia de algunos cargos gerenciales, el directorio pasado realizó la asignación de funciones en varios casos y la aprobación de compensaciones. Como eso fue de manera discrecional, la actual administración está buscando “reencauzar” la estructura con la realización de concursos internos, a fin de mejorar el clima “bastante complejo” que aquellas decisiones causaron, alegó el titular de la ANV. En esa línea, desde abril del 2025 hasta ahora, la agencia realizó 14 concursos internos (seis están en proceso) en varias gerencias y jefaturas y tiene pendiente concursar otros 11 cargos que van desde jefaturas hasta varios perfiles profesionales y funciones administrativas.
ANV Fernandez y Machado
Presidente y vicepresidente de la ANV, Claudio Fernández y Gustavo Machado.
ANV
En paralelo, Fernández indicó que se inició un proceso de análisis con una consultora para delinear una “reestructura funcional” en la ANV para “salir de la lógica” pautada desde su origen, que fue similar a la del BHU, para pensarla desde los procesos que la agencia actualmente gestiona: los programas del MVOT y la administración de 11 fideicomisos que se conformaron con los créditos que se traspasaron desde el banco estatal producto de la capitalización y reestructura del 2007. Por esas 11 carteras, cuyo beneficiario es el Ministerio de Economía (MEF), la ANV recauda unos US$ 6,3 millones mensuales, aproximadamente.
Además, gestiona un duodécimo fideicomiso producto de la aplicación de la Ley 20.237, que estableció beneficios para los deudores en UR, como la extinción de obligaciones y la reducción de la tasa de interés, bajo determinadas condiciones y requisitos. En este caso, el beneficiario del fideicomiso es el BHU.
La tarea incremental que la plantilla de personal de la agencia tuvo que asumir —por la administración de esa nueva cartera de créditos y también por el aluvión de proyectos bajo el régimen de vivienda promovida que se generó en los últimos años, incluso en 2025, a partir de la flexibilización de los beneficios y condiciones para promover la construcción privada aprobados en el inicio de la administración anterior— generó demoras en la aplicación de las normas y afectó el nivel de respuesta de la ANV. Eso, alegó Fernández, “afectó bastante la imagen del organismo”.
Se refirió al “ruido” que hubo en torno a la mala comunicación que la ANV mantuvo con muchos deudores en 2023 y 2024, al informarles que “tenían beneficios cuando no era así”. Esa situación procuró corregirse con la asunción de la nueva administración, mediante atención personalizada, capacitación para la atención y asesoramiento a los potenciales beneficiarios de la denominada “solución”.
El jerarca aseguró que el “dolor de cabeza” que significó durante todo el año pasado la aplicación de la Ley 20.237 tendrá un punto de inflexión a mitad de 2026, con lo que el tema “está encaminado”.
Explicó que, hasta el 30 de junio, unos 4.733 deudores en UR tienen plazo para agendarse y presentar comprobantes de estar al día con el pago de tributos municipales y nacionales a fin de calificar para la aplicación de los beneficios, como establece la normativa.
Informó que, hasta la semana pasada y según la clasificación del total de los 23.321 créditos en UR, a 16.895 ya se les aplicó la normativa vigente. De ese universo, a 1.832 les correspondió la extinción de la deuda; otros 8.515 obtuvieron una reducción de la tasa a 0% o 2,5%, y en 6.548 casos se les denegó el beneficio por no cumplir con las condiciones o requisitos previstos en la ley.
En tanto, 1.590 deudores cancelaron la deuda antes.
“Cultura de pago”
Algo que la agencia quiere “encaminar” en esta gestión es la “cultura de pago” de las carteras que administra, que se “fue perdiendo” en los últimos años, según el presidente de la ANV.
“Somos conscientes de que cuando se reformó el Hipotecario y se pasaron las carteras —la cartera social y la comercial problemática— a través de los fideicomisos, necesitaban una gestión intensiva que se logró mediante la aplicación de políticas de quita (con aceptación de arriba del 90% por parte de los deudores) que se fue aplicando y solucionando los temas de morosidad grave y también de morosidad temprana”, explicó.
Si no se encontraba una solución o convenio de pago, se optaba por el mecanismo del remate extrajudicial. Pero, en el período pasado, ese último paso fue “suspendido casi del todo”, dijo Fernández.
Claudio Fernandez ANV
Claudio Fernández, en la entrega de viviendas construidas por el Ministerio de Vivienda en el barrio Aguada.
ANV
Admitió que el comportamiento de pago ha desmejorado, aunque no es “nada alarmante”, porque se ha ido gestionando. La morosidad de la cartera social (promesas de compraventa, en las que la propiedad del inmueble es del fideicomiso) es actualmente de 7,2%. En el caso de las hipotecas, donde la vivienda es del titular del crédito, la proporción de préstamos impagos es casi el doble (13,5%).
Para promover la cultura de pago, el titular de la ANV reconoció que es posible que se requiera crear algún procedimiento para que aquellos que dejan de pagar y arrastran problemas para cumplir con sus obligaciones puedan “reengancharse” o que, en determinada situación, tengan la posibilidad de refinanciar.
Igualmente, recordó que sobre muchos de los créditos agrupados en los 11 fideicomisos que ya gestionaba la ANV, el Estado —con la ley de deudores en UR— resolvió aplicar “arriba” un nuevo beneficio o quita.
Las viviendas que por la gestión de cobro pasan a conformar el patrimonio del fideicomiso, se vuelcan al mercado mediante llamados públicos que realiza la ANV. De hecho, el último llamado se realizó del 7 al 22 de mayo, y fue para la venta de 30 viviendas reacondicionadas en Montevideo y en el interior. La convocatoria tuvo una “demanda gigantesca”, con más de 3.200 personas interesadas que se inscribieron, dijo Fernández.
Entre todos los inscriptos, la ANV realiza un sorteo público, del que surge una lista de prelación para el estudio de los sujetos de crédito.
Menos vivienda promovida
Otra tarea en la órbita de la ANV es el estudio de los proyectos de inversión que solicitan la exoneración de tributos previstos bajo el régimen de vivienda promovida con ventajas fiscales.
Como se anunció, el Poder Ejecutivo prevé reglamentar que aquellos emprendimientos de construcción que brinden soluciones habitacionales a la población de ingresos medios y medios bajos (los englobados en el programa Entre Todos) tendrán la recomendación de exoneración del MVOT.
El MEF será quien se ocupe de considerar la recomendación de aquellos que promuevan la construcción y el empleo en determinadas zonas del país, un trabajo que se viene realizando siguiendo criterios de Ordenamiento Territorial, en conjunto con las intendencias.
vivienda promovida
Una obra de construcción bajo el régimen exonerado de impuestos.
Ricardo Antúnez/adhocFOTOS
Los cambios operativos y reglamentarios al régimen anunciados, si bien se afirmó que no implicarían un recorte de incentivos, generaron que en 2025 se registrara un récord en la presentación de proyectos: ingresaron 293 a la ANV, que abarcan unas 15.285 unidades o viviendas.
Fernández explicó que esa marca histórica se explica también por la facilitación de la presentación online y a que los promotores se “adelantaran” a realizar las solicitudes de exoneración ante los posibles cambios en las reglas.
De hecho, este año es notoria la reducción en la cantidad de proyectos ingresados: hasta el jueves 21 de mayo iban presentados 60 emprendimientos que involucraban unas 953 viviendas, según datos de la agencia. Respecto a los primeros cinco meses del año pasado, esa cifra significó un descenso de 64% en la cantidad de proyectos y de 92% si se considera el número de viviendas. La disminución se explica al comparar contra un año extraordinario, puntualizó el jerarca, y opinó que “es probable” que, durante el resto del año, la cadencia de las presentaciones se normalice y ronde los 10 proyectos mensuales.
Más garantías
Otra área que atiende la ANV está vinculada al Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios (FGCH), una herramienta financiada por el Fondo Nacional de Vivienda, que administra la propia agencia.
El FGCH se creó en 2011 para mejorar el acceso al crédito hipotecario a aquellos sujetos con menor capacidad de ahorro previo. Actualmente, los bancos —Hipotecario, BBVA, HSBC, Santander y Scotiabank— pueden prestar hasta el 95% del valor del inmueble, por lo que el ahorro previo exigido es del 5% restante, tras la ampliación de la cobertura del FGCH.
Según datos de la ANV, en 2025 el FGCH otorgó garantías a 250 créditos hipotecarios: 102 para la adquisición de viviendas nuevas y 148 para usadas. Eso representó un incremento de 30% de las coberturas frente a 2024.
El BHU concentra el 96% de las garantías del FGCH y el BBVA tuvo el 4% restante.
