En el marco de los cambios anunciados esta semana al sistema de incentivos a la inversión, el régimen de vivienda promovida tendrá dos gestores: el Ministerio de Vivienda (MVOT), en el caso de los proyectos que brinden soluciones habitacionales a la población de ingresos medios y medios bajos, y el Ministerio de Economía (MEF), cuando la construcción se enfoque en la generación de capital y empleo.
En ambos casos, los ajustes operativos y reglamentarios no prevén retacear estímulos al régimen, sino que incluso podrían incrementarse concentrando el esfuerzo fiscal para lograr algunos objetivos de política.
“Estamos pensando, específicamente para vivienda promovida, dar mayores incentivos en aquellos territorios donde no se ha desarrollado. Hay departamentos del país donde no ha llegado (...) y, por otro lado, incluso barrios en el departamento de Montevideo, donde tampoco ha llegado”, declaró a Búsqueda la directora de Zonas Francas y designada al frente de la futura Dirección Nacional de Incentivo a la Inversión, Isabella Antonaccio.
Apuntó que el equipo del MEF trabaja con otros actores en lo que algunos llaman la “zonificación” y descartó apelar al instrumento de la restricción o topes de precio, como sí tiene el programa Entre Todos, que gestiona el MVOT y sobre el que la ministra del ramo, Tamara Paseyro, también anunció en los últimos días ajustes para que “responda, de forma más precisa, a las necesidades de la población” que es prioridad de la cartera.
Entrevistado ayer miércoles 20 en el programa En perspectiva de Radiomundo, el ministro de Economía, Gabriel Oddone, defendió la necesidad de un “reenfoque” del régimen de vivienda promovida hacia “grupos de población” y ubicaciones diferentes a las que tuvo hasta ahora.
Ejemplificó que la construcción edilicia en avenida de las Américas, por “la mayor liberalidad con que se manejó este instrumento, tuvo que ver con el objetivo del empleo en la pospandemia”, una etapa que “terminó”.
Dijo que los cambios en los incentivos a la vivienda promovida que se propondrán en la próxima Ley de Presupuesto “no van a ser muy diferentes a los que estaban”.
Tres etapas y nuevo récord
En su comparecencia ante la Comisión de Vivienda y Territorio de la Cámara de Diputados del jueves 14, Paseyro valoró el impacto de la ley de vivienda promovida (18.795) con incentivos fiscales y detalló algunos de los cambios al programa Entre Todos, que funciona bajo ese mismo marco normativo.
Dijo que hasta ahora la ley tuvo un rol “importante” dinamizando la industria de la construcción, su formalización, la generación de empleo y la profesionalización del sector inmobiliario, además del aumento significativo del stock habitacional —especialmente en Montevideo—, pero alegó que “no ha logrado llegar de forma efectiva a la población prioritaria” para el MVOT. Por el contrario, señaló que el “acceso” a la propiedad de las viviendas edificadas con ventajas impositivas está “concentrado en los hogares de mayores ingresos”.
Paseyro
Ministra de Vivienda y Ordenamiento Territorial, Tamara Paseyro.
Mauricio Zina/adhocFOTOS
La jerarca distinguió tres etapas desde la promulgación de la norma. La primera, desde el 2011 a 2015, que se caracterizó por la “revitalización de áreas consolidadas”, donde la promoción se orientó hacia barrios céntricos y pericentrales de Montevideo (Ciudad Vieja, Cordón, Palermo, La Blanqueada, Prado), lo que permitió “revertir parcialmente proceso de vaciamiento y obsolescencia edilicia”.
La segunda, entre 2016 y 2019, que a su juicio fue la de “maduración” del sistema, con la incorporación de algunos ajustes en su reglamentación (topes de precios, por ejemplo) y el refuerzo del control sobre la ubicación de los proyectos.
La tercera, a partir de 2020 y hasta la actualidad, que inició con la flexibilización de los requisitos, la eliminación de topes y la ampliación de los beneficios y escala de los proyectos, lo que impulsó la presentación de nuevos desarrollos. Para Paseyro, ello “generó una producción sostenida de miles de unidades anuales, por lo que el impacto territorial ha sido evidente: una concentración excesiva de proyectos en pocos barrios y poca incidencia en zonas periféricas con déficit habitacional crónico”.
Con ese análisis, concluyó que la ley “ha sido eficaz como motor de regeneración urbana, más que como solución integral de vivienda social”.
Detalló que desde la vigencia de la ley ingresaron 2.011 proyectos para construir más de 60.000 viviendas. De ese total, fueron promovidos por el Poder Ejecutivo 1.576 desarrollos que involucraron 43.400 unidades: 25.900 que ya están terminadas, 11.900 se encuentran en construcción y 5.600 están sin iniciar.
La ministra destacó que, a partir de los cambios de la reglamentación aprobados por la anterior administración, hubo un incremento en el ingreso de proyectos que buscan acceder a las exoneraciones y cambios en las características de las viviendas promovidas, con un crecimiento de los monoambientes y viviendas de un dormitorio.
En 2024 ingresaron 246 proyectos, lo que fue una marca histórica para un año calendario. Informó que en los primeros siete meses de 2025 ya se presentaron 241, casi la misma cantidad que en todo 2024, lo que anticipa un nuevo récord.
Concentrar esfuerzos
Con ese diagnóstico, el MVOT “concentrará los esfuerzos” y recursos en iniciativas que apunten a la población priorizada, promoviendo los proyectos del programa Entre Todos, que combina incentivos a la inversión, tope de precios y subsidios a la demanda, y realizando algunos ajustes normativos y operativos al mismo.
En tanto, los que no se ajusten a la reglamentación de este programa deberán ser tramitados ante el MEF, con los criterios que contemplen el impacto económico, el empleo generado y la atracción de capitales nacionales y extranjeros, detalló la ministra. Aclaró que su cartera seguirá participando del proceso en lo relativo a la reglamentación del producto, al ordenamiento territorial, a la zonificación, etcétera.
De acuerdo a las cifras informadas, bajo el programa Entre Todos —que comenzó a implementarse a fines de 2023— se desarrollan 1.417 soluciones: 795 están en obra, 380 se terminaron de construir y 242 aún no se iniciaron.
Entre todos
El programa Entre Todos fue creado por el gobierno anterior y prevé exoneraciones a empresas, subsidios a las familias y topes de precios en la comercialización.
Mauricio Zina/adhocFOTOS
Algunos de los cambios a la reglamentación de este programa anunciados por la ministra y que entrarían a regir desde enero de 2026, mediante su introducción en la futura Ley de Presupuesto quinquenal, prevén que el subsidio a la demanda se pueda revisar—no como en la actualidad— por los cambios que pueden darse en los ingresos o en la composición del hogar.
Además, se prevé modificar la normativa de la garantía SiGa de Entre Todos —que permite a las empresas acceder a una garantía de hasta el 70% del financiamiento bancario—, porque está subutilizado; el cambio apostará a enfocarlo a proyectos de menor escala, de hasta 30 soluciones.
A la vez, respecto a la escala de los proyectos que se presenten al programa Entre Todos, Paseyro indicó que no podrán superar las 100 unidades habitacionales.
En cuanto a los topes de precio de las viviendas promovidas en este marco, planteó que su determinación recaerá en la Dirección Nacional de Vivienda y no, como ahora, en la órbita de una comisión de evaluación técnica.
