Crece la demanda por créditos hipotecarios, mientras algunos bancos bajan las tasas

La serie analizada por Búsqueda presenta un patrón estacional claro: diciembre concentra, en promedio, un 30% más de operaciones que el resto del año impulsado por cierres contables, escrituraciones y convenios de empresas constructoras.

Del mismo modo, el stock de créditos hipotecarios mostró una caída abrupta en 2020, seguida de una recuperación sostenida y un crecimiento más moderado desde 2023.

Con una demanda sostenida —asociada al aumento de los ingresos y a la menor inflación—, el crédito hipotecario dejó de responder únicamente al precio del financiamiento y comenzó a reflejar también la competencia bancaria.

Evolución de las tasas

Casi todo el crédito hipotecario es concedido en unidades indexadas (UI) a la inflación.

Tras una década con tasas superiores al 6% (real), el sistema opera desde 2022 en un rango cercano al 4,7% anual, según datos del Banco Central (BCU). La menor inflación consolidó un entorno de financiamiento más barato y previsible.

El nuevo equilibrio de tasas consolidó un terreno más parejo para la banca privada. Desde 2023, las instituciones compiten sobre todo por participación de mercado y diferenciación de producto.

La baja reciente de Itaú —de 4,5% a 4,15% anual en UI por un préstamo a 20 años— no responde a una tendencia general de reducción, sino al objetivo de reforzar su posición en el rango inferior de tasa en el sistema, en un contexto de márgenes comprimidos.

“El segmento de créditos hipotecarios representa una parte estratégica dentro del banco, y su crecimiento sostenido en los últimos años lo confirma. Tenemos cerca del 20% de participación de mercado, lo que nos posiciona como uno de los principales actores del sistema”, señaló Rodrigo Cordovés, product manager de créditos para personas físicas. Itaú también ofrece tasas desde 4% anual para clientes Personal Bank, que están entre las más bajas del sistema.

Scotiabank reconoció que ajusta su política comercial para ganar terreno: “Estamos compitiendo más en este segmento. Incluso hace relativamente poco volvimos a bajar tasa para poder ser más competitivos y estamos trabajando los diferentes convenios, entre otras cosas, para lograr impulsar el producto. De todas formas, no esperamos a futuro seguir bajando tasas, que hoy parten de 4,15%” anual.

Esa declaración sintetiza el tono del mercado: las tasas ya no se reducen de forma estructural, pero los bancos mantienen una actitud activa para sostener el flujo de operaciones, aprovechando la estabilidad inflacionaria y el atractivo de la UI como unidad de cuenta.

HSBC enfatiza otra lógica. Su estrategia se centra menos en la tasa nominal y más en el costo total percibido por el cliente: “A nivel de crédito para vivienda hemos hecho foco en los asuntos sustancialmente relevantes para los clientes, y en esa línea siempre hablamos de cuota y no de tasa. Porque la cuota es lo que el cliente paga mes a mes. La tasa es solo uno de los componentes de la cuota, al igual que el seguro y otros gastos regulatorios. A 20 años somos uno de los bancos con la cuota más baja del mercado”, contestó por escrito HSBC.

BBVA ofrece tasas de 4,35% hasta 20 años y 4,25% hasta 10, y financia como máximo el 90% del valor para primera vivienda.

Desde el ámbito público, el Banco Hipotecario financia hasta el 100% del valor de la vivienda y ofrece productos que parten de 4,50% anual en UI. Su rol de referencia mantiene las tasas dentro de un rango acotado y sigue marcando tendencia en el mercado. En una entrevista hace pocos meses con Búsqueda, su presidente, Gabriel Frugoni, recordó: “Cuando logramos bajar la tasa de interés hace tres años, vimos que después el mercado acompañó”.